2021年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提新發(fā)展模式。針對(duì)房地產(chǎn)原有發(fā)展模式暴露出的問(wèn)題，市場(chǎng)普遍認(rèn)為需要在供地模式、住房供應(yīng)模式、融資模式、開(kāi)發(fā)模式等方面做出一系列方向性調(diào)整。在供地模式上，要逐步完善人地掛鉤的土地出讓政策，提高土地率；要厘清存量建設(shè)用地規(guī)模和現(xiàn)狀，控制增量，盤活存量；加快集體土地入市步伐，形成多元化供地，穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)。在融資模式上，要拓寬房企融資渠道，擴(kuò)大直接融資比重，加速發(fā)展REITs等多種融資模式，降低金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。在住房供應(yīng)模式上，加快建立和完善住房保障體系，大力發(fā)展以保障性租賃住房為主的租賃住房市場(chǎng)，落實(shí)「租購(gòu)?fù)瑱?quán)」；逐漸取消商品房預(yù)售制度，避免房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾造成的金融風(fēng)險(xiǎn)和人民財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)存量運(yùn)營(yíng)模式上，引導(dǎo)企業(yè)從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)，提高運(yùn)營(yíng)能力，逐漸擺脫高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式。

（一）物業(yè)服務(wù)

疫情期間物業(yè)公司深入小區(qū)治理為物業(yè)公司增加了新的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)由于政策支持力度不斷加大， 疫情以來(lái)中央層面陸續(xù)發(fā)文支持和鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展，支持發(fā)揮物業(yè)服務(wù)在城市治理、生活服務(wù)中的重要作用，未來(lái)房企物業(yè)服務(wù)將持續(xù)快速發(fā)展。據(jù)測(cè)算，到2030年全國(guó)住宅和非住宅物業(yè)管理面積分別為272、117億平，總體市場(chǎng)規(guī)模2.13萬(wàn)億元，其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模1.55萬(wàn)億元、增值服務(wù)0.58萬(wàn)億元。

受益于資本推動(dòng)，商品房交付規(guī)模擴(kuò)大，非住宅領(lǐng)域進(jìn)一步放開(kāi)以及城市服務(wù)、增值服務(wù)等新業(yè)態(tài)的涌現(xiàn)，近年來(lái)我國(guó)物業(yè)服務(wù)營(yíng)收增幅逐年擴(kuò)大。2021 年56家上市物業(yè)企業(yè)披露的年報(bào)顯示，全年合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1811億，同比增長(zhǎng)50.53%，全年合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)227億，同比增加50.0%，近年來(lái)維持較高的增速。

目前物業(yè)服務(wù)收入主要包括基礎(chǔ)物業(yè)管理、小區(qū)增值、非業(yè)主增值、其他服務(wù)收入。隨著中高頻、剛需型生活服務(wù)滲透率提高以及產(chǎn)品和服務(wù)體系能力的提升，小區(qū)增值服務(wù)仍有較大發(fā)展空間。

從行業(yè)整體發(fā)展機(jī)遇來(lái)看，一方面，目前物業(yè)公司的增值服務(wù)正處在快速探索與發(fā)展階段，覆蓋的業(yè)態(tài)逐漸增多，行業(yè)空間的上限在不斷提升，未來(lái)物業(yè)行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍將持續(xù)延伸，從傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理，到商業(yè)、公共、基礎(chǔ)設(shè)施，乃至片區(qū)、城市的綜合管理，從基礎(chǔ)服務(wù)，到設(shè)施服務(wù)，再到資產(chǎn)服務(wù)。另一方面，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體的管理經(jīng)營(yíng)依舊比較粗放，中后臺(tái)數(shù)字化程度仍有較大提升空間，未來(lái)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力和盈利能力有望隨著科技化升級(jí)迎來(lái)進(jìn)一步的改善。

（二）租賃住房業(yè)務(wù)

政府「租售并舉」的頂層政策明確，人口加速向大城市和區(qū)域聚集，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)有望持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，相關(guān)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，到2025年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到3.28萬(wàn)億，年復(fù)合增長(zhǎng)率為7.99%。頂層政策方面，持續(xù)加大對(duì)租賃住房的支持力度。國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》， 要求擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將保障性租賃住房納入試點(diǎn)范圍。各地實(shí)施規(guī)劃和扶持政策也相繼落地，深圳市人才安居集團(tuán)項(xiàng)目正式申報(bào)，成為全國(guó)首單正式申報(bào)的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目，北京、上海、重慶等多地已有保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目正在推進(jìn)中，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多保障性租賃住房REITs 項(xiàng)目涌現(xiàn)出來(lái)。人口流動(dòng)方面，一是我國(guó)人口加速向大城市和區(qū)域聚集，住房需求持續(xù)增加。全國(guó)第七次人口普查調(diào)查結(jié)果顯示，截至2020年底，北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等六個(gè)城市常住人口超1700萬(wàn)，其中，深圳和廣州的外來(lái)人口與城市總?cè)丝诘谋壤謩e為69%和50%；上海和北京的外來(lái)人口占比也達(dá)到42%和39%，超大城市住房需求持續(xù)增加。二是市轄區(qū)內(nèi)人口流動(dòng)性增強(qiáng)，推動(dòng)租賃住房需求擴(kuò)大。2020年市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口規(guī)模約為1.17億，與2010 年的0.4億相比增加了約0.77億，增長(zhǎng)192.7%。

從行業(yè)整體發(fā)展機(jī)遇來(lái)看，目前中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)主要分為市場(chǎng)化租賃市場(chǎng)和保障型租賃市場(chǎng)，其中，市場(chǎng)化租賃市場(chǎng)按產(chǎn)權(quán)集中度分為分布式和集中式兩種，仍以質(zhì)量良莠不齊的C2C為主，品牌化、機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓占比極低，遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本等成熟市場(chǎng)，因此產(chǎn)權(quán)集中、便于標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)和管理的集中式長(zhǎng)租公寓受到越來(lái)越多市場(chǎng)參與者的關(guān)注，并且是未來(lái)供應(yīng)的主要類型。

（三）輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)

我國(guó)代建起源于政府代建，近年來(lái)商業(yè)代建伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而迅速擴(kuò)容且具備增長(zhǎng)潛力，目前已呈現(xiàn)政府代建、商業(yè)代建、資本代建三足并存的局面。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2010-2020年中國(guó)房地產(chǎn)代建市場(chǎng)單年新簽合約項(xiàng)目數(shù)量及建筑面積年復(fù)合增速均超24%， 預(yù)計(jì)2025年國(guó)內(nèi)代建潛在市場(chǎng)面積有望增至9.1億平。2021年中國(guó)代建行業(yè)為4.8%的滲透率，而按照歐美國(guó)家30%的滲透率預(yù)估，中國(guó)代建行業(yè)仍有5.2倍的滲透空間，整體代建市場(chǎng)前景可觀。目前百?gòu)?qiáng)房企中共有38家房企進(jìn)入代建賽道，隨著其它房企陸續(xù)加入，代建市場(chǎng)將有更多的競(jìng)爭(zhēng)者。

代建的本質(zhì)是提供項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)服務(wù)的輕資產(chǎn)模式，利潤(rùn)率較高，在市場(chǎng)震蕩期受波及影響較小。以行業(yè)龍頭綠城管理和中原建業(yè)為例，2021年兩家上市企業(yè)的凈利潤(rùn)增速分別為31.9%及13%；毛利也維持在高位水平： 中原建業(yè)維持著59%的凈利潤(rùn)率，綠城管理2021年毛利率為46.4%。

從行業(yè)整體發(fā)展機(jī)遇來(lái)看，政府代建方面，政策鼓勵(lì)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市更新及保障性住房等亦有望帶來(lái)代建存量及增量拓展市場(chǎng)。商業(yè)代建方面，集中供地和前期政策收緊，一方面，中小型企業(yè)生存壓力增大，與知名度高的代建公司合作，有助于提高其市場(chǎng)知名度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力；另一方面，2021年以來(lái)行業(yè)深度調(diào)整，眾多開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的地方國(guó)企和城投公司大量拿地，為代建行業(yè)發(fā)展提供潛在動(dòng)力。資本代建方面，隨著金融機(jī)構(gòu)參與出險(xiǎn)及高壓房企資產(chǎn)處置，代建企業(yè)可將專業(yè)優(yōu)勢(shì)與金融機(jī)構(gòu)的資金優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（四）城市更新業(yè)務(wù)

近年來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，人口持續(xù)地向都市圈涌入，不少城市面臨開(kāi)發(fā)強(qiáng)度日趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀，在城市規(guī)模有限的背景下， 我國(guó)大城市增量土地供應(yīng)越來(lái)越少，尤其是一線城市已從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，城市改造成為推動(dòng)城市發(fā)展和土地高效利用的重要渠道和新增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年度，TOP50房企中有超過(guò)60%已進(jìn)駐城市更新板塊，同時(shí)近九成房企城市更新項(xiàng)目占總土儲(chǔ)比例已集中在15%-30%之間。

整體上看，城市改造項(xiàng)目相比純凈地開(kāi)發(fā)而言， 盈利能力突出，但也存在開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)慢的特點(diǎn)。城市改造項(xiàng)目存在復(fù)雜的利益關(guān)系，新涉及主體眾多，政府、企業(yè)、公眾反復(fù)博弈，操作難度大，因此土地成本相對(duì)較低，針對(duì)個(gè)別項(xiàng)目，政府甚至?xí)o開(kāi)發(fā)商相應(yīng)的補(bǔ)貼，鼓勵(lì)企業(yè)參與，且可以回避依賴招拍掛等競(jìng)爭(zhēng)激烈的高價(jià)拿地模式，實(shí)現(xiàn)具成本優(yōu)勢(shì)的高質(zhì)量土地儲(chǔ)備。

從整體發(fā)展機(jī)遇來(lái)看，一方面，一二線城市是城市改造重點(diǎn)。其中，珠三角城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了86.28%，城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入成熟階段，深圳和廣州的政策體系最為完善，東莞、中山、惠州、佛山、肇慶等緊隨其后，目前已基本進(jìn)入政策調(diào)整和完善期。此外。長(zhǎng)三角地區(qū)成長(zhǎng)率普遍超過(guò)70%，以上海為龍頭發(fā)展迅速，南京、杭州、無(wú)錫等地相繼發(fā)力；北京、天津、石家莊正在穩(wěn)步推進(jìn)。另一方面，央企、國(guó)企具備多重優(yōu)勢(shì)。受限于城市更新業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)、資金回流慢的特點(diǎn)，即便收益可觀，賽道內(nèi)房企也承受著較大的資金壓力，非規(guī)模房企亦是不敢輕易嘗試，多重因素迭加下，城市更新項(xiàng)目的融資問(wèn)題亟待解決，目前仍以央企、國(guó)企為主。

（五）「住」以外的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)

在行業(yè)強(qiáng)管控的背景下，未來(lái)房企通過(guò)開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)盈利的難度加大，通過(guò)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提升盈利和融資能力的重要性將進(jìn)一步凸顯。在「住」以外的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、管理及服務(wù)領(lǐng)域，業(yè)態(tài)可以是全方位的，不僅是購(gòu)物中心、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、酒店、停車場(chǎng)，還有學(xué)校、醫(yī)院、公共交通設(shè)施、文化活動(dòng)場(chǎng)所、企業(yè)或機(jī)構(gòu)總部、從景區(qū)、園區(qū)到河道的各類公共空間，都需要管理。與這些業(yè)態(tài)發(fā)生關(guān)聯(lián)的機(jī)構(gòu)與人群，都需要各種服務(wù)，包括這些業(yè)態(tài)的業(yè)主/持有者，或者使用者/租戶，以及在業(yè)態(tài)里工作、生活，從事經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化活動(dòng)的機(jī)構(gòu)與人群。